Modelo 211: retenció del 3% al comprar un immoble a un no resident (IRNR)

El que necessites tenir a mà

1. Cl@ve, certificat digital o DNIe per entrar a la seu de la AEAT.
2. Escriptura o esborrany amb data, notari i preu final.
3. Dades del transmitent no resident (NIF/NIE; si només té NIE, no vol dir que sigui resident fiscal).
4. Adreça i referència cadastral de l'immoble.
5. Compte en banc col·laborador o targeta per pagar online des de la seu.
6. Percentatges si hi ha diversos compradors o venedors.

Documentació

• Escriptura de compravenda (o minuta notarial) amb data, preu i dades del notari.
• NIF/NIE del comprador i del transmitent no resident.
• Adreça i referència cadastral (apareixen a l'escriptura o al rebut de l'IBI).
• Dades bancàries (IBAN d'un banc col·laborador) o targeta per al pagament i obtenció del NRC.
• Certificat de residència fiscal a Espanya del venedor, només si al·lega ser resident (si no l'aporta, toca retenir).
• Repartiment de percentatges si hi ha cotitulars.

Pas a pas

1. Confirma la no residència del venedor. Si no et facilita el certificat de residència fiscal a Espanya, aplica la retenció del 3%. No t'emboliquis: NIE ≠ resident.
2. Entra a https://sede.agenciatributaria.gob.es > “Retenciones e ingresos a cuenta” > Modelo 211 (IRNR) i identifica't amb Cl@ve o certificat.
3. Omple el formulari: les teves dades, dades del transmitent no resident, immoble (adreça i referència cadastral), notari i data de l'escriptura, preu i percentatge de participació. El sistema calcula el 3% automàticament.
4. Paga el 3% des de la seu: adeut en compte (si el teu banc és col·laborador) o targeta. La seu genera el NRC al moment.
5. Presenta l'autoliquidació i descarrega el justificant i la “còpia per al transmitent no resident”.
6. Entrega al venedor la seva còpia del 211 (sense això no pot fer correctament el seu Modelo 210) i guarda el teu justificant.
7. Prefereixes fer-ho presencial? Treu cita prèvia a l'AEAT, genera la predeclaració del 211 a la seu, paga en un banc col·laborador i porta el justificant el dia de la cita.

Trucs que t'estalvien temps

• Fes-ho el mateix dia o la mateixa setmana de la signatura. El termini és 1 mes i el calendari va de pressa.
• Paga amb adeut en compte si pots: et dóna el NRC sense barallar-te amb la banca online.
• Demana al notari que t'enviï per email les dades exactes (col·legiat, protocol i data) per no errar-les.
• Si sou varis compradors, prepara les dades de cada un i presenta un 211 per cada adquirent/transmitent segons percentatges; així no t'ho tombaran.
• Si el teu banc no és col·laborador, usa targeta des de la seu i llest.

Errors típics que et poden fotre el tràmit

1. Confiar que el notari ho fa: no. El 211 el presentes tu (o el teu gestor).
2. No presentar dins l'1 mes: recàrrecs, interessos i possible sanció. Evitable.
3. Pensar que el NIE = resident: error clàssic. Sense certificat de residència fiscal a Espanya, es reté.
4. No donar la còpia al venedor: t'acabarà trucant enfadat perquè no pot fer el seu 210.
5. Posar malament el preu o els percentatges: el 3% es calcula sobre el preu de l'escriptura, proporcional si sou diversos.
6. Fer un sol 211 quan hi ha diversos titulars: la AEAT exigeix desglossar per adquirent/transmitent. Evita problemes.
7. Pagar des d'un banc no col·laborador sense targeta: et quedes sense NRC i et bloqueges. Usa targeta si el teu banc no està a la llista.