Licencia de obra mayor: lo que tienes que pedir al ayuntamiento antes de meterte en una reforma gorda

Requisitos previos

1. Técnico/a competente que te haga el proyecto (arquitecto/a y arquitecto/a técnico/a si hay estructura). Sin proyecto serio, el ayuntamiento ni te mira.
2. Presupuesto de ejecución material (PEM) cerrado. De esto salen el ICIO y la tasa.
3. Aprobación de la comunidad si tocas elementos comunes o fachada. Evita que te paren la obra por una junta bronca.
4. Medios de firma: Cl@ve, certificado digital o DNIe. Todo se mueve ya por sede electrónica.
5. Si vas a ocupar calle con contenedor/andamio, calcula tiempos y coste. Es otra solicitud.

Documentación

1. Proyecto técnico completo (memoria, planos, pliego, mediciones y presupuesto), firmado y, si te lo exigen, visado por el colegio.
2. Estudio de seguridad y salud (o básico), y designación del coordinador de seguridad.
3. Nombramiento de dirección facultativa (director/a de obra y de ejecución).
4. Estudio y plan de gestión de RCD y, si aplica, justificante de fianza de residuos.
5. Plano de situación y fotos de fachada/interior.
6. Autorización de la comunidad si afecta a elementos comunes.
7. Autoliquidación del ICIO y tasa pagadas, con justificantes.
8. Solicitud municipal de licencia urbanística (formulario de tu ayuntamiento).

Paso a paso

1. Entra en la sede electrónica de tu ayuntamiento e identifícate con Cl@ve o certificado. Busca “Licencia urbanística – procedimiento ordinario/obra mayor”.
2. Rellena la solicitud con datos del inmueble y de la obra. Anota bien el PEM y el uso (vivienda, local…), porque de ahí salen tasas.
3. Calcula y paga la autoliquidación del ICIO y la tasa urbanística (suele haber pasarela de pago o carta de pago). Guarda el justificante (CSV o referencia).
4. Adjunta el proyecto en PDF, la dirección facultativa, el estudio de seguridad, el estudio de residuos y los pagos. Comprueba que cada PDF está firmado electrónicamente por quien corresponda.
5. Si vas a poner contenedor/andamio/grúa, tramita ocupación de vía pública en la misma sede (otro expediente) con plano de implantación y paga su tasa.
6. Estate atento a la subsanación: si te piden algo, tienes 10 días hábiles para subirlo. Si no respondes, archivo y a empezar de cero.
7. Cuando te llegue la resolución, descárgala, coloca el cartel de licencia visible y comunica inicio de obra si lo exige tu ayuntamiento. Si cambias el proyecto, tramita modificación.

Consejos de experto

1. Pide a tu técnico una hoja de control con listado de documentos y firmas. Evita subsanaciones tontas.
2. Compacta los PDFs y usa nombres claros ("01_Memoria", "02_Planos"). Hay sedes que petan con archivos de 100 MB.
3. Si el edificio puede estar protegido, que tu técnico lo verifique antes. Ahorra semanas de informes.
4. Muchas ciudades tienen bonificaciones del ICIO por eficiencia energética o accesibilidad. Pregunta antes de pagar.
5. La tramitación online suele ir mejor en Chrome. Sí, duele, pero algunas sedes fallan con otros navegadores.

Errores comunes

1. Confundir obra menor con mayor: abrir huecos en fachada o tocar estructura no es menor. Te pueden parar la obra y multar.
2. Olvidar el estudio de residuos o la fianza: te lo van a pedir sí o sí en muchas ciudades.
3. No pagar la tasa/ICIO al presentar: el expediente ni arranca.
4. Proyecto sin firmas electrónicas o sin visado cuando lo piden: subsanación segura.
5. No pedir ocupación de vía pública para contenedor o andamio: sanción rápida y retirada.
6. Ignorar la subsanación de 10 días: archivo del expediente y pérdida de tiempo y dinero.